Varför stämpelskattesänkningar kan skada bostadsköpare

"I DAG sänker jag stämpelskatten för miljontals bostadsköpare", skrek George Osborne, finansministern, den 3 december när han tillkännagav reformer av stämpelskatten, en skatt på fastighetsköp. Ändå dold i prognoserna från Office for Budget Responsibility (OBR) ett antagande som innebär att de flesta bostadsköpare kommer att bli sämre av skattesänkningen. För varje en procentenhetssänkning av skatten antar OBR att huspriserna kommer att stiga med 1,4 %, vilket ger köpare en större totalräkning.

Vid första anblicken verkar detta konstigt. Ekonomi tyder på att köpare och säljares känslighet för förändringar i priset – "priselasticitet", i jargongen – påverkar vem som i slutändan betalar mest för "transaktionsskatter" som stämpelskatt. Bostadsutbudet är inte särskilt känsligt för priset: det är svårt att bygga bostäder snabbt för att dra fördel av en prisökning. Det betyder, enligt ekonomiska resonemang, att om stämpelskatten sänks skulle du förvänta dig att priserna skulle stiga och att säljarna gynnas mer än köparna.

Vad ekonomer dock inte skulle förvänta sig är att köparna skulle hamna absolut sämre. Så varför står köpare kvar med en större totalräkning? Bolån är nyckeln till att lösa mysteriet. De flesta köpare är vad ekonomer kallar "kreditbegränsade". Vad de kan stänka ut på en ny plats begränsas av vad de kan låna. Och summan de kan låna beror delvis på hur mycket kontanter de kan lägga ner som insättning.

Stämpelskatt – en räkning som måste betalas omedelbart vid köp av fastighet – dränerar pengarna. När det klipps kan köpare lägga ner högre insättningar och låna mer. Som ett resultat stiger efterfrågan, vilket pressar upp priset tillräckligt för att mer än kompensera fördelen med skattesänkningen.

Om OBR har rätt, köpare av en fastighet som kostar￡300,000 innan ändringen av stämpelskatten nu står inför￡4,000 mindre moms men ett pris￡5 600 högre. Köpare som tidigare inte var på marknaden men nu har råd med en deposition kommer att gynnas, men denna grupp är liten. De främsta vinnarna är husägare, som gynnas av högre huspriser.

Det finns en parallell med regeringens flaggskeppsingripande på bostadsmarknaden: Hjälp att köpa. Systemet syftar till att hjälpa köpare som inte har råd med inlåning genom att förse dem med statliga lån. Men dess största effekt är att öka efterfrågan och därmed priserna. Husägare fortsätter att vinna på regeringens politik.